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銷售下滑土地過熱,房地產上下游產業鏈背離愈發嚴重!
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銷售下滑土地過熱,房地產上下游產業鏈背離愈發嚴重!



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摘要:2017年前5月,全國賣地最多的50個城市合計賣地金額已達10103.8億元,同比上漲33%。但值得注意的是,在持續的政策調控下,房地產成交持續下滑。與過熱的土地市場形成了鮮明對比,房地產上下游產業鏈背離現象愈發嚴重。
銷售下滑土地過熱
       中原地產研究中心統計數據顯示,2017年前5月,全國賣地最多的50個城市合計賣地金額已達10103.8億元,同比上漲33%。但值得注意的是,在持續的政策調控下,房地產成交持續下滑。數據顯示,5月單月,房企銷售業績下降明顯,其中部分房企業績環比下降超過20%,與過熱的土地市場形成了鮮明對比,房地產上下游產業鏈背離現象愈發嚴重。
  土地購置面積持續創新高
  日前,嘉興集中出讓8宗地塊,總出讓面積48.35萬平方米,總起價36.04億元。值得注意的是,這8宗地塊引來超過420家房企的關注,以至于因參與土拍人數過多,嘉興市資源要素交易中心有限公司場地有限,土拍會場不得不移至可容納上千人的嘉興大劇院。雖然采取“限價、搖號”等措施,但該8宗地塊依然經過8小時“戰爭”,拍出73.69億元,溢價率超100%。
  對此,CRIC房地產研究中心研究員楊科偉表示,去年以來的銷售火熱態勢在當前熱點城市仍慣性維持,開發企業普遍存貨消耗過快,補庫存成為當前多數房企的首要目標。
  中原地產研究中心統計數據顯示,雖然在一系列政策約束下,地王出現數量有所減少,大部分城市平均溢價率相比去年下調。但整體來看,2017年前5個月,全國賣地最多的50個大城市合計賣地金額達到了10103.8億元,同比上漲33%。其中,33個城市土地出讓金額達100億元,北京、武漢、廣州、南京等11個城市土地出讓金超過300億元。三四線城市賣地收入也有明顯上升,其中溫州251億元、佛山240億元、嘉興235億元。
  中原地產首席分析師張大偉表示,雖然各地樓市調控頻繁,但整體看,一二線城市土地市場成交依然活躍。即使很多城市土地調控政策嚴格,但企業依然處于補庫存階段。
  “房企對熱點城市拼搶依然積極,包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市“四小龍”地價依然處于高位,即使地方政府設置了多重調控約束政策,部分住宅屬性地塊依然有多家企業以突破上限的價格拼搶。”張大偉說。
  楊科偉認為,在當前市場普遍“量跌價仍漲”,未來房價看漲預期不變的情況下,新開工面積維持在10%以上,4月單月新開工面積也維持在近一年來月度平均水平之上,意味著開發企業對市場未來仍舊樂觀。
       統計局數據顯示,2017年1-4月份,全國房地產開發投資27732億元,同比增長9.3%。其中,住宅投資18671億元,增長10.6%。其中,1-4月房屋新開工面積48240萬平方米,增長11.1%,土地購置面積5528萬平方米,同比增長8.1%,增速比1-3月份提高2.4%,創下近3年新高;土地成交價款2104億元,增長34.2%。
  楊科偉說,土地成交價款增速不斷提高,反映出當前市場競爭激烈,尤其是熱點城市的優質地塊更是普遍被看好。
  全國人大財經委副主任委員黃奇帆日前公開表示,我國每年批準供地中,用于城市的只占2/3,其中,基礎設施和公共設施占用規模55%左右,工業用地30%,正常的開發建設用地僅占15%。“這個比例是不平衡的。我們工業用地配置顯然占比太高,擠占和壓縮了住宅用地。”黃奇帆說,拍賣機制、新供土地短缺、舊城改造循環,這三個因素相互疊加,造成目前地價不斷上升。
  房企銷售現大幅下滑
  值得注意的是,在房企積極購地的同時,住房銷售卻因調控的收緊,收入大幅下滑。
  億翰智庫報告顯示,50個典型房企收入明顯下調。其中,TOP30環比下降企業占比達70%,TOP31-50環比下降比例為55%。
  具體來看,萬科5月銷售352億元,環比下調15%,保利地產(9.890, 0.13, 1.33%)銷售213億元,環比下調9%,綠地銷售180億元,環比下調7%。榮盛發展(10.240, -0.27, -2.57%)、雅居樂、首開分別下調20%、31%和21%。泰禾、復地、路勁、星河灣則分別下調50%、23%、75%和41%。
  億翰智庫相關分析師表示,伴隨政策全面加碼,樓市調控效果凸顯,2017年5月,房企單月銷售業績下降明顯,其中部分房企5月業績環比下降超過20%。分析師表示,其原因一方面是3月以來調控步步緊逼,效果凸顯,市場觀望情緒蔓延;另一方面,經歷“金三銀四”的業績沖刺之后,部分房企供給端續力不足,尤其是主流一二線城市供給嚴重短缺。“在限價令調控之下,部分房企因沒有業績壓力,自然暫緩銷售。”
  CRIC房地產研究中心發布的《2017年1-5月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜顯示,僅前5個月就已有33家房企銷售業績突破200億元,較2016年同期增加12家,上漲57%。其中,碧桂園、萬科等5家房企銷售已超千億元,而2016年同期僅為2家。
  具體來看,碧桂園、萬科銷售業績均超2000億元,較2016年同期業績上漲幅度高達165.6%和57.7%。恒大、保利、綠地也紛紛超過1000億元,較2016年同期上調62.2%、29.3%、20.1%。
  警惕房企資金違約風險
  張大偉表示,現階段國家對房企融資大幅控制。從國內到國外,從證券市場到銀行間市場,房企融資渠道全面收緊,房地產業進入全面去杠桿階段。在此背景下,地產企業尤其是規模較小的地產企業再融資將受到影響。因此,房企未來資金鏈情況仍然前途未卜,瘋狂拿地的趨勢也將逐步減弱。
  事實上,根據證監會規定,自從去年10月以來,房企融資渠道不斷被緊縮。其中包括嚴控境內發債,不得到H股上市融資,銀行方面收緊開發貸,同時,債券融資、私募基金融資也被收緊。今年2月,中國基金業協會發布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》,文件規定,私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目的,暫不予備案。
  同時,監管層近期已基本停止給房地產商海外發債發放批文,證監會新聞發言人張曉軍在5月19日的新聞發布會上也首提全面禁止通道業務,隨后也有消息稱銀監會收緊融資通道,檢查信托公司業務。
  而房企融資渠道也全線被限。海通證券分析師姜超表示,雖然目前來看地產企業在手資金較為充足,但在涉房融資大幅度收緊的背景下,房企債務償還問題將逐漸浮出水面。從目前房地產行業存量非城投債樣本中,74家已披露年報的房企數據顯示,近9成企業實現了貨幣資金規模的同比增長,行業平均貨幣資金規模同比大幅增長62.23%,企業在手資金較為充足。“但隨著海外債券到期壓力加大,國內債務還款期也將來臨,在此背景下,個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化,應警惕弱資質地產企業違約風險的爆發。”
  海通證券數據顯示,房企存量債務到期壓力集中在2018-2021年。其中,國內地產存續債券中約有75%是在2019-2021年間到期,貸款的期限以3年為主,過去兩年產生的大量貸款也將在2018-2019年到期,故年內債務到期壓力不大,但未來2-5年地產行業債務到期壓力集中。
  至于資金對房企的重要性,此前黃奇帆的演講中也透露,目前房企資本金和社會融資比例達1:9,有的開發商可能達1:50。黃奇帆說,拿地的錢三七開,如果一塊地10億元,房企自己出3億元,另外7億元從金融機構借來,然后把這塊地抵押給銀行至少貸款六七億元,造好房子后預售又把按揭貸款拿過來。這個過程中,如果這塊地三年后漲到20億元,開發商就可以拿到15億元的抵押貸款。最終,整個開發流程中的融資就可以加杠桿到1:9。
  對此,億翰智庫相關分析師也表示,在這樣的市場環境中,若政策高壓態勢延續,房企應做好割肉準備,并且可以先從割肉深度不高的相對弱線城市開始,隨后才考慮強一二線城市。
來源:經濟參考報